就近一年的財務報告來看，靈山拈花灣小鎮處于入不敷出的狀態，其收入來源主要分為房地產銷售、景區門票收入、靈山君來波羅蜜多酒店和各種主題客棧收入以及商業物業出租收入?？墒沁@個沒有搞商業開發的小鎮，各方面都是頂尖的小鎮，怎么還虧了？

靈山小鎮·拈花灣取自佛祖拈花一笑的典故，昭示其對禪的參悟，外形如佛祖手指拈花，景觀無不透露出東方“禪境”。位于無錫市馬山國家風景名勝區的山水之間，歷經5年多的精心打造，于2015年11月14日開放。

拈花灣自誕生以來就被外界廣泛贊譽，眾人皆贊拈花灣，一是小鎮內亭臺樓閣，無一不精良，可謂風格獨特，與禪文化渾然一體；二是理念先進，力求游客沉浸式體驗。

2016年靈山勝境及拈花灣的總游客人數達到400萬人，恰到好處的配套房產順利出手，也讓這一項目資金迅速回籠。但是，這么牛的拈花灣的確是虧了！

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投資巨大，回本慢

拈花灣規劃總建設用地約80公頃，總投資48.74 億元，人力物力的投資就更不必說了。在去年的一次論壇上，拈花灣總設計師吳國平斷言稱，“外人學不去拈花灣”，可見其打造用心之深，這也說明拈花灣在建造運營當中亦有不少看家本領。

執惠拿到的權威數據顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬人次，當年門票收入為7675萬元，而住宿餐飲等二次消費收入達到了1.31億元。

網上盛傳拈花灣一年收入6億，可是，這對于拈花灣的投資來說，只是杯水車薪。

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沉浸體驗的好與壞，消費受眾相對較窄

毫無疑問，拈花灣從開工那一刻起就注定為沉浸體驗而生。作為一個宗教文化類主題小鎮，拈花灣圍繞禪意的意境，通過禪境觀光、禪意休閑、禪農體驗、禪心度假、禪修康復、禪學培訓、禪游時尚等禪文化主題特色，整合現代人度假“吃住行游購娛”的多功能復合要求。建筑的主要風格為“禪意”、“拙樸”、“綠色”三大主題。

這就表明拈花灣針對的游客、用戶群體是略懂佛教文化急欲洗滌心靈的中產富裕人群，而包括家庭親子、情侶等主流群體并不完全符合其定位特征。為滿足特定群體的高端需要，高標準+高成本不可避免。因為定位的問題，拈花灣不能像其他特色小鎮一樣，吸納各路人馬。

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酒店入住率不夠

拈花灣擁有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計930間。拈花灣的每一個客棧都不同，有不同的韻味、不同的格調、不同的體驗，且客棧基本上是四星級到五星級標準，平均房價達到了650元。

不過拈花灣的入住率并不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，2017年第一季度客房入住率為55.45%，同樣位于靈山景區內的靈山勝境禪修精舍的入住率同期分別為43%、32%。

相比而言，中銀國際的數據顯示，與拈花灣同處于長三角的烏鎮，其酒店平均入住率在70%左右，平均房價與拈花灣大致相當。盡管拈花灣剛剛開業不到兩年，同樣可做對比的是上海迪士尼開業第一年的客房入住率就達到了90%以上。

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負債率之高

盡管贊譽有加，但收入與利潤才是考驗人造景區生死之根本，據執惠拿到的數據顯示，2016年拈花灣當年的現金流入為7.26億元，其中景區門票流入7600萬元、酒店流入1.5億元、度假地產銷售流入5億元。截止今年一季度末，拈花灣的地產銷售進度已完成50%，且投資進度已接近尾聲。

照此計算，拈花灣一期的地產收入回籠的總體資金量應在10億左右。相比于拈花灣48億的的總體投資規模，一期地產收入覆蓋了大約20%的成本，那么剩下的80%成本則需要在運營中加以解決，壓力不可謂不大。

對于人工打造的重資產文旅項目而言，負債與成本壓力如影隨形，截至2017 年3 月末，耿灣公司資產（拈花灣的主管公司）總額41.12億元，負債總額為30.46億元，負債率為74%，由此導致靈山集團的折舊與財務費用等總成本水漲船高。

2017年靈山集團就已發行了一期短期融資券、三期超短期融資券，用以歸還銀行欠款等項目。耿灣公司的母公司靈山集團的負債結構更為不合理，其中2016年短期的流動負債為30.4億元，2017年一季度短期流動負債余額為31.5億元，占總負債的比重分別為53.28%、53.29%。

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政策之險

2015年年底，住建部通報了2015年國家級風景名勝區執法檢查結果，通報顯示，拈花灣屬于房地產開發違規建設項目，要求應依照《風景名勝區條例》責令整改。目前仍能在無錫住建委的網站上看到拈花灣各個商業項目的竣工驗收通知，如何整改不得而知，不過可以確定的是，住建部的一則通知顯然限制了拈花灣的房地產銷售。

若拈花灣房地產項目最后演變成固定資產，其現金壓力程度可想而知。

結語

毫不夸張的說，國內能把產品做到如此精細程度恐怕只有吳國平等少數幾個團隊，但這也表明拈花灣成本之高令人咂舌。除卻各項折舊攤銷和貸款利息后，凈利潤接近于無，總資產收益率也處于極低的水平。靈山已是中國公認的非常優秀的景區，尚且如此的話，只能說明旅游景區重資產投資真的很難賺錢。