購物中心、文旅等項目邊界相互滲透得越來越明顯。以往購物中心做城市高頻中時消費，文旅做低頻長時消費，隨著各自野心的不斷放大，都在尋求機會進入對手盤市場。購物中心景區化，為了延長消費者停留時間，加大轉化機會；景區購物中心化，增加變現機會，避免流量浪費。兩個賽道在發展過程中都遇到瓶頸，想到的方法又趨于一致，打通購物中心與景區的邊界進行融合，做“大休閑”市場，只是雙方基本盤不一樣，以致走的邏輯不同。你能想象一個商業空間有購物中心、有郵輪主題的酒店、有巨型摩天輪，還有非常有特色的國際水準的溜冰場，甚至未來還會引入世博會期間沙特的月亮船嗎？沒錯！這就是月星集團旗下的江南環球港！國家3A級旅游景區已經掛牌！
規劃有國內最高的屋頂摩天輪“龍眼”、世界港口小鎮景觀、奧特萊斯品牌店以及精彩紛呈的365天文化演藝、主題展覽活動。構筑起精品購物世界和文化旅游天堂，目前已成為長三角乃至全中國最大的全業態體驗式商業項目。如此創新和有辨識度的商業模式背后正是環球港目前正在推進和實踐的一個運營理念。疫情只是目前購物中心商業地產發展面臨困難的一個方面，即使是沒有疫情的影響，商場壓力也很大，來自于互聯網的沖擊和線上營銷活動給實體商業的巨大沖擊。這種沖擊下要轉變思路，把房東思維轉化為平臺思維，把租賃思維轉化為推廣思維。未來購物中心的核心競爭力一定是線上線下相結合的運營能力。
不管疫情有沒有發生，不管疫情以后怎么變化，其實購物中心未來的商業都面臨著人貨場關系的重構，都面臨著提檔升級的重要契機。這個情況下，環球港提出了一些創新的商業模式，也是環球港正在實踐的模式。環球港目前提倡的思路是一定要把購物中心做成文化、旅游和商業相融合的模式。且必須要把文旅業態和購物完美地融合，但不僅僅是文旅商，而是要做七大核心內涵，文化、旅游、商業、娛樂、體育、展覽、教育培訓，高效融合。
購物中心一定要做成文化、旅游和商業相融合的模式，一定要做超大規模的特色商業，這樣消費者的選擇才多，才會成為商業的發動機，具有強大的自我引擎。本文，飆馬商業地產從特色場景、主題游樂和文旅為表商業為里三方面來看環球港目前的商業模式。
其實不管是上海的還是常州、蘇州、宜昌、蘭州的，環球港的建筑風格都是純歐式建筑風情，內裝有壁畫、穹頂，做出一個和其他購物中心不同的建筑語言的表達和建筑風格的打造。只要具備條件的情況下，環球港都會做一個特色的英倫復古小火車，作為一個網紅特色的主題活動：小丑巡游專列、漢服小姐姐專列等等。同時，環球港的每個項目都要做一個巨型的摩天輪，打造城市旅游新名片、塑造浪漫新概念，為環球港項目植入時尚浪漫元素，帶動年輕人消費。另外還有垂直的城市休閑空間，把廣場從地上到地面到地下到屋頂各個空間充分利用起來。秉持垂直多維設計理念，結合地上文娛配套、地下主題商業配合，為城市居民提供開放式休閑購物空間。而對于購物中心來說，親子業態也是當下重要的競爭賽道之一，因此在常州、佛山、伊犁的環球港，不約而同都做了室內的萌寵樂園，抓住新一代家庭親子特征，通過為孩子打造室內動物園IP吸引家庭流量消費。環球港的特色導購圖是演繹一體的，展示了各種活動，各購物中心不同的場地不只是周日搞大型活動，每天在不同場地都要布局不同的特色演繹活動，從而形成一個旅游的亮點。就拿在籌建過程中的佛山環球港來說，作為今年開業的商業項目，賈耀勇先生也表示壓力頗大。但即使在這樣的情況下，環球港依然在外廣場做了大量演藝活動。
藝術節的活動、花車巡游活動、廣場夜電影活動，通過這些拉動市場人氣。還有體育賽事活動和主題展覽活動，4000多平方面的大型的演藝活動，也讓環球港獲得了很大的市場影響力。環球港目前打造的就是運動健康生態集群、影視文化生態集群、文化創意生態集群、美食文化生態集群，豐富IP生態，打造多元創新內容。環球港的招商團隊不止僅僅從租金收益的角度考慮怎么招商，同時也引入一些特色化的消費空間、業態體驗、生活方式來提升聚客能力，也能帶動其他業態的消費，避免和同行惡性競爭。面對夜經濟的熱潮，上海環球港屋頂專門做了一個天臺星空夜市集，通過國際化的生活方式、特色餐飲娛樂活動拉動人氣。而淮海環球港則把夜市經濟和跳蚤市場結合起來，讓很多小朋友成為地攤經濟的小老板。在上海、常州、武漢的環球港也做了秘密后備廂集市的活動中，在集市上，一個個奇思妙“箱”裝著五花八門的小商品，吸引著四面八方的人流。后疫情時代，商業地產面臨著眾多的挑戰與機遇，如何重構和升級是值得每一個人去思考的。利用“人貨場”關系的重構去完成自身的蛻變，從而增強自身的競爭力與吸引力是每一個購物中心策略的中心。在國內，部分知名商場已經成功獲得A級景區資質，比如上海的月星環球港、泉舜中央休閑購物公園。它們嘗試用景區的思維來經營購物中心，力圖把購物中心打造成為一個本地居民能夠來消費，同時外地的游客也可以把它作為體驗消費的目的地。對購物中心而言除了本身的客流之外，還將增加“游客”收入。在國外，已有成功案例，比如日本池袋，位于陽光城中的南夢柯南佳城（NAMJA TOWN）—— “貓的博物館”， 號稱是日本最大的室內主題公園，依托大型的商業綜合體，集游玩+娛樂+美食于一體的新型多媒體室內游樂項目。在購物中心同質化，競爭激烈的發展格局時下，把購物做出微景區，不是笑話，是發展趨勢之一。相信在不久的將來，中國更多的城市里會出現更多成功的購物中心“微景區”。購物中心、文旅等項目邊界相互滲透得越來越明顯。以往購物中心做城市高頻中時消費，文旅做低頻長時消費，隨著各自野心的不斷放大，都在尋求機會進入對手盤市場。購物中心景區化，為了延長消費者停留時間，加大轉化機會；景區購物中心化，增加變現機會，避免流量浪費。兩個賽道在發展過程中都遇到瓶頸，想到的方法又趨于一致，打通購物中心與景區的邊界進行融合，做“大休閑”市場，只是雙方基本盤不一樣，以致走的邏輯不同。景區在發展過程中，主要依賴自然資源或人工資源，導入外需做大市場。一般，景區能夠依靠自然資源帶動的，就不花錢引入其它主力項目引流。自然資源引流有限時，會引入主題樂園、動物園、高爾夫、溫泉等不同主力店，來共同托起整個盤口。操盤上與購物中心大同小異。國內文旅項目爆發性增長的同時，出現了結構性、規模性矛盾，項目號召力、對于外需的吸引力越來越不確定。早期通過旅行社導流模式，弊端越來越大。旅行社導流涉及到利益分配，除了地方補貼、景區補貼等，旅行社模式還希望獲得更多的收益，特別是旅行社為了獲客涉及到低價游。盡管各種弊端年年被媒體曝光，但景區流量方面對于旅行社的依賴，對很多弊端往往視而不見，或者叫“無能為力”。早期景區往往不具備獨立引流能力，甚至把引流部分直接外包旅行社，過起簡單的收租生活。有部分景區回收宣發權后，自有人員又不具備引流能力，日子反倒不如從前。盡管手握天然資源，打出一堆爛牌。投入外需做輻射，投入引流與回報越來越不確定，如何抓住跨區域消費者一年甚至幾年一次的低頻消費引入到自己景區，在技術層面上，沒底，單純依賴旅行社模式更沒底，這個時候就變成B端模式，純粹服務于旅行社，而不是消費端。消費話語權日益向C端轉移，而不是旅行社端，近乎玩火。消費端的日益反彈，早晚被消費者拋棄。本地盤除了景區對手，必然要入侵購物中心盤。景區對手同時作為本地觀光休閑盤，與購物中心客流量相比，明顯蛋糕不夠大。如果在景區之間進行切換，都沒得吃。如何把購物中心盤轉化成景區盤，就要把城市休閑的供需在城鄉間進行統籌。以城市休閑的視角，來解決消費端需求的融合，打通度假休閑購。景區擅長做低頻長時消費，購物中心擅長做高頻中時消費，如果要打通，現有產品結構就必須做調整，才能迎合消費端想象空間。景區除了自然資源、主題樂園等作為引流主力不動，其它產品線要快速切換到流量型進行加持。市場喜歡天空之境，就上馬天空之境；喜歡搖晃橋，就上馬搖晃橋，不要遲疑。流量型產品滿足本地消費端對于這些網紅項目就近消費的需求。消費端容易受到抖音等媒介影響，出游又受制于時間與金錢，消費需求很容易被挑起又直接被抑制，能夠解決消費端痛點的項目才是好項目。至于天空之境之類的項目可能全國很多地方都有，當你轉移做本地盤時，本地沒有的話，你就是獨家，而不是與外地項目同質化。當你從做外需盤轉化本地盤時，思考邏輯就同時發生轉向。這類投資小，短期需求缺口存在，不論自營投資，還是招商，都很容易切入。網紅型產品有爆發快、持續短的特點，這類產品出現審美疲勞時立刻進行替換。不能再用原有景區一塊石頭可以放一輩子的思路，太固化無法做本地高頻生意。只有外地人偶爾來一次，看那塊石頭才會覺得新鮮，本地人早就厭倦了。景區要切購物中心客群必須滲透到購物中心原有業態，進行加持創新，形成新消費形態。產品線進行重疊，有共振，夠新鮮，才是拉客核心。在購物中心看書有啥可嘚瑟，置身綠樹叢中，又可鳥瞰城市，分分鐘站在朋友圈鄙視鏈之上。主力產品做基本盤，流量型產品切本地高頻消費客群，通過餐飲、娛樂、百貨等去變現。滿足消費端對于休閑的不同姿勢，實現外需轉內需，低頻轉高頻，打通大休閑環節。
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