城市更新/存量不良資產再利用

（老牌酒店的轉型之路）

北京核心區，

朝陽公園旁，

在快速迭代的城市發展洪流中，

作為八九十年代我國首批主要對外接待的酒店之一，

永安賓館嚴重滯后的硬件設施、軟件配套，

使得舊有的永安賓館漸漸無法適應現在的需求，

失去了市場競爭力。

在城市養老問題日益凸顯的今天，

這個瀕臨遺棄的老舊建筑的改造更新，

為激活存量不良資產，

探索城市核心區存量物業資產的適老化改造，

提供了一個契機。

北京核心區內的養老社區改造實踐

“小隱在山林,大隱于市朝。”

由英國杰典建筑BAIDI作為一體化設計總包承接的大家保險·北京朝陽養老社區位于北京三環邊，緊鄰使館區，深居藍色港灣、三里屯、朝陽公園等成熟配套之間，為探索城市更新以及核心區的養老社區實踐提供了良好的課題環境。

不同于新建養老社區，

在面臨著層高只有2.6米、公共空間小、機電設備和結構老舊等問題，以及改造成本預算超低的情況下，如何對外呈現與周邊環境相適宜的城市展示面，對內讓長者生活在熟悉的街坊空間，能夠鬧中取靜、綠氧充盈，安享休閑綠色的晚年生活，成為了這次設計工作主要關注和亟待解決的問題。

△嚴重滯后且破舊的硬件設施，逐漸失去競爭力的永安賓館

社區主要由五棟建筑組成，總占地面積15000平米，整體建筑面積約42000平米。總計546個居住單元，其中特殊照護區含105個床位，位于最北端臨街路口，位置相對獨立；南側四棟為康養公寓，共440個房間，環繞中心庭院布置。

以“家”為主題，變養老為享老

家，是最溫暖的安樂窩；

家，是最幸福的停靠站；

家，是最結實的避風港；

我們希望給長者提供的不僅僅是一個居室，更是一種家的認知。以打造成一線城市核心區域的全維度開放式養老社區典范為目標，從細節入手，讓業主從進門一刻就能以放松的心情，感受家的溫暖。

△溫馨的歸家體驗 ?攝影師金偉琦

以“家”為主題，通過前瞻性的全齡化理念設計規劃，變傳統養老為享老，解構長者全生命周期的生理以及心理需求。針對不同年齡階段，設置健康生活區及持續照料區，營造一種老有所樂、老有所養、老有所為的全齡生活社區。

北京傳統宜居的四合院居住理念

四合院，

作為中國傳統住宅建筑的典型和代表，

蘊藏著我國古代人民的生活智慧和對生活美滿幸福的期盼，

它是城市歷史的見證者，承載著一座城市的文化積淀。

功能展開圖 ?英國杰典國際建筑 BAIDI

設計以傳統宜居的四合院居住理念為靈感，演繹現代新中式設計風格；于鬧市之中尋得一片寧靜，力求讓每個房間都能欣賞到庭院的美景，為業主提供具有老北京記憶的、無障礙且親近自然、舒適溫馨的生活環境。

改造-低成本下的城市更新

健康生活區以三棟七層小樓和一棟三層服務中心圍合而成，立面上選用充滿原生態氣息的磚土原色調，細節處融入中式格柵和三交六椀菱花穿孔板，以傳統材料的質感搭配原有的玻璃幕墻，簡單而又不失時尚感，給人一種溫馨、暖心的家的感覺。

萬平園林、獨家私享

“造一座園子，詩意地生活”

借建筑圍合出的上萬平米中心場地，打造北京城市核心區養老項目內絕無僅有園林式景觀庭院，結合天圓地方、道法自然的理念，以健康步道環繞自然山水亭臺，輔以豐富的植被景觀，為長者提供四季皆是景、親近自然的療愈型花園。

院內實現完全人車分流，并融合天然水木，在園林的四個角落分別設計了不同理念的休閑空間，以林蔭客廳、健身花園、靜思園、童趣園等四大主題滿足全齡段的使用需求。業主可以在這里曬太陽，休憩交流、健身漫步、獨處冥想、或兒童游樂。

居住空間設計

標準化和模塊化可復制的研究構思

居住單元的空間改造針對老人的護理需求，分為康養公寓和特殊照護區。戶型上通過一系列的適老化改進和設備預留，以可靈活轉換的空間設計，滿足不同人群對象的使用需求。保證在需要人陪護或者同伴共住時，迅速實現一居到兩居的轉換。

項目充分考慮到老年人行動的便利性和使用的舒適性，從材料、色彩、家具、智能化設施以及光環境的營造，再聚焦到細節處，適合老年人生活的空間尺度設計。

希望實現適老化空間向標準化和模塊化可復制方向發展的新突破，滿足老年人在不遠離家人的環境下實現“在地養老”。

多樣化公共活動空間，參與式經營

松鶴延年，擇木而棲。

老人的晚年生活需要的往往不是單純的護理，而是以“大健康”為核心的綜合老年配套服務，不僅僅是讓老人感覺生活在當下，而是讓老人延長壽命，少受疾病折磨，快樂生活。

我們以參與式的經營理念+傳統智慧關注老人對于物質、生理以及精神層面的要求。

△大堂公區改造后 ?英國杰典國際建筑 BAIDI

約4000平米的公共活動區，涵蓋臺球、圖書館、影音室、琴房、乒乓球室、瑜伽舞蹈室、康復健身區、書畫手工室等功能，住戶可以根據自己的興趣選擇不同的活動內容，以參與式經營理念，解決長者全生命周期需求，為長者打造適老的，如家一般幸福的樂園。

特殊照護樓配套設置醫療護理單元，全時段監測管理老年人的健康狀態。以前瞻性的適老化理念設計規劃，依托CCRC理念，滿足住戶臨近醫療、靠近兒女、融入社會的需求，打造全年齡段養老照料社區。

除內部配置完整功能區域，社區更是創新的設立了對外開放大小咖啡、日本料理吞壽司等餐飲商鋪，以及國際康復診所歐培徳、醫療整形美容等醫養配套。讓長者生活在充滿煙火氣、開放式的休閑社交空間，感受年輕時尚的生活方式。

社會影響及意義

大家保險·北京朝陽養老社區是由英國杰典建筑BAIDI設計，首旅旗下老舊賓館升級改造而成的高端開放式養老社區，深刻聚焦當下老齡化時代和存量房時代最熱話題：養老和城市更新。

在盤活存量資產的同時，有效填補了北京城市核心區沒有大型高端醫養機構的空白。對城市核心區建設時尚養老社區提供了非常具有借鑒意義的樣本。