房地產行業終于迎來了一道曙光。

10月26日，證監會官網顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內首批消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT。

這意味著，在經過近二十年的探索后，業內翹首以待的商業地產公募REITs正式破冰、落地開花了。在此之前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關領域。

發行公募REITs，相當于為地產商的運營類項目打通了另一個融資通道，實現了商業閉環，對于資金緊張、低迷不振的房地產行業來說，可謂一針強心劑。

更重要的是，這是一場跨越二十年的變革。如果說過去多年，中國普通居民進行房地產投資主要是買房、買樓，動輒百萬、千萬；那么未來，公募REITs也將進入居民的資產配置池，花1000元就可以投資，而這將是萬億級的市場規模。

一個比開發時代更為激動人心的運營時代開始了。

10月26日，證監會官網公開信息顯示，華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金、華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金等4單消費公募REITs已申報。

如后續上述產品獲批，意味著市場首批消費REITs產品即將問世。

此前，10月20日，證監會發文，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，并表示，證監會將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs，同時強化市場監管，充分發揮REITs盤活存量資產、擴大有效投資的積極作用。

同一天，萬科董事會主席郁亮表示，對不動產經營業務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠將不動產變為動產，打通投融管退的閉環。萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。

而物美集團CEO張斌9月份曾表示，公募REITs能夠盤活優質的商業資產，在我國經濟基本面逐漸修復的背景下，商場、購物中心等資產的估值將會恢復，相應的REITS產品收益率也將有明顯改善。物美全資或為控股、大股東的品牌企業有物美超市、麥德龍、百安居等，各業態門店超2000家，自有物業超200萬平方米，多數位于一二線城市，可發行和擴募REITs的資產十分豐富。

在今年3月份，贏商網曾撰文表示，REITs作為一種資產變現渠道，對于持有一定規模體量但缺少融資渠道的企業，是個難得的變現機遇，有望盤活企業整體投資能力，也能更好地激勵專業的商業地產管理人。和首批REITs類似，能夠實際參與的是優質資產、優質原始權益人和優質管理人，預計國資和民營企業都會參與。而底層項目則要考慮資產收益的標準化、可靠性，有更好的運營業績、未來增長預期。

10月26日，華潤置地有限公司發布公告，關于公開募集基礎設施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨立上市。建議分拆構成(i)向基礎設施REIT出售該項目，及(ii)集團認購公募基金30%的基金份額。

據了解，于2023年10月26日，華夏基金及中信證券向中國證監會及深圳證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。就建議分拆而言，華夏基金（作為公募基金管理人）將設立公募基金作為公開上市的基礎設施證券投資基金。

目前預計公募基金將募集人民幣69.78億元。于建議上市時，華潤商業資產將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約30%。

于公募基金設立后，公募基金將動用所得款項認購資產支持專項計劃的全部權益，其后，資產支持專項計劃將動用認購款項向華潤集團收購項目公司的全部權益。于有關收購完成后，項目公司將由基礎設施REIT持有100%權益，并將不再為華潤置地的附屬公司。

基礎設施REIT的相關資產項目為位于山東省青島市市南區山東路6號的購物商場。項目公司為華潤商業資產（華潤置地全資）的全資附屬公司華潤置地（山東）有限公司。

建議分拆及建議上市完成后基礎設施REIT的架構為：華潤商業資產持有30%基金份額，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

華潤置地已向聯交所提交應用指引第15項申請，而聯交所已確認可進行建議分拆。建議分拆須待（其中包括）中國證監會及深圳證券交易所批準建議上市后，方可作實。

2018年6月，華潤置地積極響應國家號召發展租賃住房業務，正式發布租賃住房品牌“有巢”，以行業排頭兵之姿大力發展租賃住房。2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市，成為國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。 

作為市場上唯一一只以租賃項目為底層資產的REITs項目，華夏基金華潤有巢REIT的底層資產是由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開發經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。

截至2023年6月30日，有巢公寓已累計進駐全國15個城市，布局項目56個，布局房源5.6萬間，是市場上僅有在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局的租賃企業。  

對房企而言，公募REITs擴容至商業地產領域，將為地產商的不動產經營帶來助力，相當于打通了一條新的融資通道，成為繼去年下半年的“金融十六條” 、三支箭之后，來自房地產金融政策的又一大支持；也讓房企在處置資產、盤活資金方面，多了一條出路。

更長遠來看，這是房地產從上半場走到下半場、從開發到運營的重大金融配套措施的突破。

 “千呼萬喚始出來！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬戶老百姓的置業安居夢想；今天的REITs，將幫助我們從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”郁亮第一時間興奮地表示。

幾天前，他在西安的媒體交流會上也曾提到，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。

“對于開發商來說，REITs為自持商業物業提供了退出機制，關鍵是提高了商業物業的流動性，這有利于開發商回籠資金，” 全球性地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）廣州公司副總經理、投資及資本市場部負責人蘇儉婷說，這個市場潛在規模肯定是很大的。

單是廣州，優質商業面積都有629萬平方米，也有一些知名開發商自持總量很大的商業物業，更別說全國范圍內，符合REITs要求門檻的商業物業，應該有很多。

從歷史來看，REITs的不斷擴容和破冰，是我國地產行業的大勢所趨。在美國、新加坡等40多個國家（地區），REITs的發展已非常成熟，尤其在美國，REITs覆蓋范圍很廣，包括住宅、公寓、基礎設施、工業廠房、酒店等等。

據國金證券年初研報，全球目前REITs總規模約為13.5萬億元（1.96萬億美元），其中美國約9.1萬億元。

而商業地產REITs破冰也將為中國打開一個新萬億市場。國金證券表示，中國擁有的商業資產預計長期能支撐REITs市場達到萬億級規模。

站在中國資本市場乃至宏觀經濟預期層面，這也釋放了一股暖意。中信建投證券分析師竺勁指出，發行消費基礎設施REITs不僅可以紓解房地產領域風險，同時擴大消費需求，進一步助力宏觀經濟穩步增長和提振資本市場信心。

無論如何，商業地產REITs破冰對正在轉向“經營為王”的房企們都是一個關鍵突破，尤其是萬達、萬科、華潤、龍湖、新城控股等持有不少商業物業的房企，隨著“投融管退”的閉環打通，屬于他們的轉型未來，前路漸明，這將是一個靠資產運營、靠服務能力打天下的新地產江湖。

一個新的房地產時代正徐徐拉開帷幕！

• 收益方面，收益率高于行業基準。
• 從企業內部角度，企業更傾向選擇經營表現前30%的腰部以上項目，這類項目風險、收益相對適中。    
• 擬入池資產優先考慮風險更低的優質資產，多為抗周期能力較強的一二線核心資產。