導語：中央農辦、農業農村部批復了全國104個縣（市、區）和3個設區市為新一輪農村宅基地改革試點地區。中央一號文件繼續強調“穩慎推進農村宅基地制度改革試點”，這是自2020年開展新一輪農村宅基地制度改革試點以來，中央一號文件連續4年用同樣的表述對宅基地制度改革試點工作進行部署，也是自黨的十八大以來連續11年中央一號文件強調要改革完善農村宅基地制度，由此可見中央對此項改革的高度重視。
我們來看看，未來民宿用地有哪些機會，本文盤點民宿用地的8個方式和6種模式。
一是開展農民住房財產權抵押貸款試點。2015年以來，人民銀行牽頭在天津市薊州區等59個縣（市、區）開展農民住房財產權抵押貸款試點，指導各試點地區完善確權登記頒證、交易流轉平臺搭建、價值評估體系、抵押物處置機制建設等配套措施，加強金融產品和服務方式創新，支持實現農民住房財產權。根據人民銀行統計，截至2018年末，試點地區農民住房財產權抵押貸款余額為306億元，同比增長41.6％，累計發放575億元。二是盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。《國務院辦公廳關于支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》明確，城鄉建設用地增減掛鉤政策騰退出的建設用地指標，以及通過農村閑置宅基地整理新增的耕地和建設用地，重點支持返鄉下鄉人員創業創新。三是有序實施城鄉建設用地增減掛鉤政策。從2005年起，國土資源部按照國家有關規定，探索開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，將農村閑置、散亂的宅基地等建設用地整理騰退，節約的建設用地，優先用于農民新居、農村基礎設施和公共設施建設以及農村產業發展用地。下一步，農業農村部將會同有關部門，結合新一輪農村宅基地制度改革試點，在防范風險、權屬清晰和保證農民有穩定住所前提下，探索賦予農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押融資功能。同時，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，鼓勵農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，發展休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、電子商務等鄉村產業。按照現行的土地類型劃分和物業，列舉出以下幾類符合民宿開發的土地類型。
1）國有的商業服務業用地，尤其是直接約定的酒店、旅館業的用地最為符合民宿建設用地。 2）居住用地，包括集體的宅基地、國有商品房住宅。目前在國內民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿經營”，雖然自有的宅基地不允許經營，但目前國家政策默許此類用地用于民宿建設。 3）有文物保護價值的古建筑。鄉村里一些存量的房屋，本身帶有文物價值，我們開辦民宿目的在于在有限的合理的開發內，讓這個文物更加具有價值。4）獨立工礦用地。獨立的廠區、采礦區，這些土地屬于國有的建設用地，用于開發民宿，可以提升其價值。
5）公共公益設施用地。包括：鄉村學校、醫院、鄉鎮村的辦公樓等，都可以用來開發民宿。 6）風景名勝設施用地。在我國的土地規劃上，有專門的這一類土地用途劃分，也可用于建設民宿。 7）國有未利用地和集體的四荒地。這類用地并未規劃其用途，但是國家目前的政策是鼓勵和支持將這一類未利用地用于開展鄉村的旅游、民宿來開發。 8）耕地、旱地、果園等。這類土地雖然不能用于建房子，但是比起我們基本農田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀、養殖、停車場等一類配套的項目。北京黃土貴民宿，項目位于北京市門頭溝區雁翅鎮，選取了村內閑置的房屋改造成鄉村民宿，并且配置了一套私塾學堂，形成了“培訓定制+鄉村生活”的模式。 模式二：利用鄉村閑置公共公益設施（舊學校、舊祠堂、舊茶場宿舍、舊林場場部等）開發廣東惠州禾肚里稻田酒店，利用閑置的村小學，與村小組簽訂合作協議，從2016年開發，投資2千多萬，打造了一個真正意義上具有網紅性質的民宿項目。模式三：特殊的老舊廠房（造紙廠、玻璃廠、水泥廠、啤酒廠、糖廠、化工廠等）的開發貴州黔南州獨山縣小城故事園區由獨山縣50年代老印刷廠廠房院落改造而成，創造了“政府+企業+規劃師”的共建共享模式。園區占地僅7畝，2017年運營至今，已有LOFT（復式）民宿10間，廠長你好文化餐廳、你的酒館、暖暖蛋糕屋、沐陽畫室、她的花舍、元素健身工作室、婚紗與禮服定制館、戶外音樂休閑吧等多種業態。成功實踐了國家新型城鎮化政策關于“推進老城區、舊廠房改造和保護性開發、盤活城鎮低效用地、加快發展服務業，實現產業結構轉型升級”的要求，是獨山成為“國家第三批城鎮化綜合試點”的一大亮點項目，在貴州的文化旅游發展項目中也獨樹一幟。成都郫縣多利農莊是中國都市有機農業第一品牌，3萬畝基地，近千家企業會員，10多萬家庭會員，目前已經成為中國田園綜合體的樣板。
在國家鄉村振興中著重提到的，其核心是按照建筑物和構筑物占地面積點狀供地，按照建多少，轉多少，增多少的原則，點狀報批，按規劃用地的用途，靈活的點狀用地。 浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。模式六：片狀供地：國有建設用地招拍掛——文旅商街新建民宿集群民宿主可以買、租或合作分利開發商已建成的物業。長沙銅官窯項目，依托遺址公園，新華聯投資，總投資100億，總建面110萬平米，已引入19家民宿客棧。國有建設用地來片狀用地，發展民宿，就徹底解決了民宿用地的產權問題，但是需要注意，這種方式其用地成本和物業成本會比較大。
宅基地管理制度改革為鄉村民宿發展提供了新機遇。農村許多地區都在深入推進用地方式改革，積極引導農村閑置住宅、廢棄礦山、舊廠房等發展鄉村民宿等新業態，鄉村建設將為共享住宿平臺帶來重要機遇。
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